亿翰中国房地产形势会议纪要

　　2014年11月28日 海通地产组

　　一、美国富瑞金融集团居燕苏的主要全房

　　我们对中国经济做了一个研究，到2025年中国经济将赶上美国，成为一个净出口国。届时资本投资将大幅度下降，消费将上升。

　　为了调查中国的消费能力，我们研究组入户对中国家庭进行了实地调研。主要是看家庭赚钱支出后有没有余钱。结果显示，中国5%的家庭拥有全国69%的储蓄，25%的家庭拥有全国家庭91%的储蓄。这就是说大部分中国中低层赚钱后出去正常开支是没有储蓄余钱的。这就解释了中国为什么消费起不来的原因，即贫富分化严重。目前中国的基尼系数是0.61，仅低于南非，要高于绝大多数国家，实际上，基尼系数高于0.5是危险的，会带来社会的动荡。我们认为，中国社会较为稳定的原因是尽管贫富差距加大，但是过去三十年每个家庭生活还是不断改善的，二是有些事情还是公平的，比如高考。第三是过去三十年中国人还是觉得有机会获得发展的。但是未来这些因素都将不存在。这时就需要国家进行二次分配，例如税收、福利和退休金等。但是，中国目前的二次分配是最差的。我们认为，只有健全保障和二次分配制度才能真正拉动消费。目前，政府可作的是发债和用税收进行转移支付。实际上，这届政府正在使社会向平均分配上走。

　　我们测算了下，未来2014-2025年，住房需求是12亿平，相当于每年11亿平。这其中包括0%的保障房，中等商品房占50%，高端商品房占10%以上。这块将来会收奢侈费。我们预计，2014-2025年中国GDP增速是6.5%，房价年均增速是5%。中国多套房的拥有率是21%，这在国际上已经很高。中国的房屋空置率是22.4%，如果剔除人房分离因素，空置率是17.%，也是很高的。

　　二、亿翰中国陈啸天主要全房

　　我们认为，只有在行业调整情况下才会发生真正的转型。亿翰中国的立足就是要做房地产运营战略顾问商。公司通过产品的标准化和运营相结合，为开发商提供项目定位设计。公司会提供平台，它是开放式的，今年已经在二级省会城市布局，未来会走向全国。

　　公司与富力地产在产品上进行合作，同时还与其它公司在资本、互联网、科技等方面进行合作。目前，公司已经覆盖地产前一百强中的40家，其它地产公司就更多了。我们认为，在房地产开发向着房地产服务转型的过程中，公司战略核心是五个：创新、服务、平台、跨界、共赢。就是要打造一个以信息技术驱动的地产集成服务平台，这将涵盖资本、科技和互联网要素。

　　未来房地产发展的趋势就是两个，房产营销APP和社区APP。公司将平台做起来，整合各类资源。公司成立以来做了四件事，一个是与富力地产合作的研究平台，二是在建立了商业平台，三是咨询平台，为项目建立品牌战略，四是科技平台。这主要是强调住宅的科技化、产品集成化、智能家居、社区信息化。

　　下面谈下我们对未来房地产的看法。首先，我们判断今年12月之前房价还　　是会向下。今年10月是各大地产商最后以价换量的时期，否则今年连完成80%的计划都困难。所以，我们认为，今年底之前房价都是向下走。明年行业会向上。这主要是行业需求届时将积聚12个月以上。同时，今年7月土地市场处于低位，明年有效供给不足。此外，明年上半年地价会继续向下走，所以届时是拿地的好时机。接下来的三年仍将是地产商过苦日子，这是因为这轮房价和地价下跌不彻底，地价过高造成的。当然，未来并购会有好机会，但是地产的利润率会向下走。我们比较了下，海外企业净利率是5%，大陆开发商净利率是10%，未来也会走到5%。

　　调控方面也将出现根本变化。以前是“一刀切”的调控思路，现在即将来是“分类调控”思路。实质上就是分层次调控，这表现在三个方面：一是信贷还是会比较紧张，所以项目会竞争有限的资金，这个是分层的。二是混合所有制改革，也是以不同城市进行的分类改革，三是限价政策是根据各地GDP增速来的，那么不同城市就会不同，可能相同的地价，房价受到限制不同，盈利情况也不同。

　　三、孙总的主要全房

　　我先谈下宏观经济，后面讲下中观地产。1961年以来世界上有101个经济体实现了快速增长。但只有1个成功切换到中速发展轨道上，比例只有10%。其中，最成功的是四个：德国、韩国、日本和中国台湾。这些国家平均花了26年，以8.%的增速，追赶美国，相当于当时美国人均GDP的57%，达到人均一万美元大关。以后，这些国家成功切换到增速4.5%，花了20年基本赶上美国，达到美国人均GDP的76%。目前，中国花了6年，以年均9.8%的增速达到人均9800美元，相当于美国的0%。由此可见，中国的切换到中速阶段是一个漫长的时期，这个时期从微观上看对居民个人的影响是正面的，继续改善生活，但是对中观的开发商而言，影响很大且是分化的。

　　在经济换挡时期中国经济如何调整？我们研究了这些国家当时的情况。首先，受损的因素包括人口红利消失、重化工产业增速下滑，建筑周期加长，刘易斯拐点到来，城镇化进程变慢。特别是钢铁产量见顶，它的销量一半是由汽车和地产消化的。什么行业起来呢？高端装备制造业和现代服务业。前者就相当于现在的技术产业—高铁。

　　因此，改革的核心就是转型和升级。未来一手房每年11亿平销量是可以养活优秀的开发商的，但是其它企业会优胜劣汰。行业高利润和高杠杆会向下走。行业的下半场就是“一企一策”，这个与“地产＋X”本质是一致的。例如，万科这样大企业是有发展天花板的，但是，它采取小股操盘，轻资产化，打开了发展的空间，未来如果出现行业大调整损失也会比较小。还有今年，我们地产组推荐的平潭发展(基于两岸自贸区)，金融街、华夏幸福都是基于这个思路来的。但是，今年我们也提出新全房，“X减去地产”，即如果能成功转型的企业可以放弃地产主业。

　　未来地产还是以区域发展为主，包括城市群和城市带，快速交通和周边的三线城市等。未来我们认为会有几个特点：一是公司为王，即行业集中度会上升，二是内容为王，例如万达当时涉足影院的时候，很多公司是不愿意做的，现在它是掌握大数据的最多的开发商。所以说，过去可能成功的做法，未来很可能就是错的，反过来也是。三是存量生意。比如以前大家根本不关注的房顶，就是分布式光伏企业最看重的资源。四是物业管理。08年物业的净利率还是5%，现在是8%。例如彩生活就掌握了大量入口资源，增长快速。五是融资和估值变化。以后项目与公司在发债方面会分离，公司可以用单个项目进行发债。其次是资产证券化。估值上，以前价格增幅等参数不重要，未来房价总会涨到你预计的位置，但是以后这类参数必需仔细思考，而且市场会更认可PF估值法。

　　四、世贸地产蔡雪梅的主要全房

　　第一个千亿时代是高利润时代，后千亿时代大批企业会退出这个行业。未来行业有两个趋势，一部分企业会在同质化产品基础上进行微创新，例如打折和户型变化。这类企业将在白银时代进行激烈的竞争。另一个趋势是跨越式创新。世贸就是要抓住后者，成为一个生活方式服务商，变白银时代为白金时代。

　　首先，我们需要讲下未来行业变化的原因。以前本质上行业是人找房子，房子少而需求多，造成供需失衡。未来是房子找人，供大于求。其次，60-70年代出生的人，要么是有消费能力，但是已经拥有房子而不需要房子了；要么是没钱一直买不起房子。结果都是一样，他们不会买房子。80-90年代出生的人，要么天生是富二代，房子早不是问题；要么是思想全房已经很大变化，不希望在一个城市永远住下去。同时，前面居总也说了，75%的人买不起房子。我们认为，未来行业将出现四大变革：利润结构改变、客户群改变、供需改变、技术改变。

　　因此，我们如何在不卖房子靠什么赚钱呢？公司看到的是中高端客户，他们拥有白金刚需。公司锁定的客户包括两类：精英型奋斗客户，即公司的中高层群体，是60-70年代生人，二是个性化的刚需新客户群，即新兴群体，大约是80—90年代出生。前者他们需要的是高生活品质的软服务，后者需要的是跨行业的平台服务。世贸地产将走向规模化的定制生产。即后台的标准化和前台的客户定制。它的特征就是全新的、高利润率的、高端刚需定制。

　　为此，公司设计了全时街区、全年龄社区、全能城市的概念住宅，形成生态链，为客户提供免费和增值的服务创新。具体而言，包括：宅急住、宅安住、宅美住、宅游住、宅优住等。