香港，2014年9月15日—标准普尔评级服务今日宣布，将中国房地产开发商广州富力地产股份有限公司(富力地产)长期企业信用评级由“BB”下调至“BB-”。展望稳定。与此同时，我们将对该公司的大中华区信用体系长期评级由“cnBBB-”下调至“cnBB+”。

　　我们下调富力地产评级的原因是我们预计该公司的财务杠杆因其激进的、由债务融资支持的扩张而将在未来12个月内保持在较高水平。市场需求疲弱及信贷环境收紧应继续影响其销售表现。富力地产今年以来的销售低于我们的预期。因此我们将该公司的财务风险水平由“很大”调整为“极大”。

　　我们认为，富力地产激进的增长需求和扩张策略(尤其是在201年)已经显著削弱其财务实力。应缴纳土地出让金总计40亿元人民币，约合其201年合同销售额的10%，远高于40%-50%的行业平均水平。因建设成本和未支付土地成本较高，我们预计财务杠杆在未来12-18个月内将保持在较高水平。

　　标准普尔信用分析师孔磊表示：“为了支付土地出让金并减轻土地成本高企带来的财务负担，富力地产需要改善销售表现。销售低于预期将削弱现金流，从而导致财务杠杆明显上升。富力地产今年以来的合同销售低于我们的预期，该公司也将今年的销售目标从700亿元人民币下调至600亿元人民币。”

　　富力地产的销售可能会在今年年底前出现改善，考虑到该公司可供销售的项目资源较多以及政府正逐步放松对市场的限制来稳定房地产市场。但是，我们相信，鉴于市场上供大于求的局面，富力地产实现600亿元人民币销售目标仍面临挑战。

　　孔磊表示：“该公司需要在今年剩余的每个月内实现67亿元人民币销售。这远高于其今年以来月平均40亿元人民币的水平。”

　　我们预计，尽管富力地产利润率受土地和建设成本上升影响而稍有下降，但其盈利能力将在未来两年保持在良好水平。该公司努力在较快的资产周转和较好的销售价格之间取得平衡。与同业相比，富力地产的资产周转期相对较长且去化率较低，因为其业务重点放在商业地产开发。此外，该公司采取的利润导向型业务模式令其不愿通过积极降价来刺激销售。

　　我们预计富力地产的总债务将在未来12个月内继续上升，但归因于土地收购的步伐放缓，债务增速将低于去年。我们将该公司的永续债券视为债务，因为其有效期限较短。该债券由富力地产的国内项目公司发行，包含赎回选择权和利率跃升条款。

　　稳定的展望反映了我们预计富力地产将在未来12个月内改善其房地产销售并保持较高的利润率。我们预计期内该公司债务融资支持的扩张将有所缓和，财务杠杆不会进一步恶化。

　　我们下调评级的条件包括：(1)富力地产2014年的房地产销售显著低于540亿元人民币且息税及折旧摊销前利润率显著低于%-5%；(2)该公司债务融资支持扩张的激进程度继续超过我们的预期，表现在息税及折旧摊销前利润利息覆盖比率低于2倍；或()该公司流动性和融资灵活度显著减弱且随着大量的短期债务到期，该公司面临日益加剧的再融资风险。

　　如果富力地产改善其销售、保持良好的盈利能力和控制财务杠杆(表现在总债务对息税及折旧摊销前利润比率持续低于5倍)，我们可能上调评级。